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Trotz vieler für MieterInnen nachteiliger Reformen und Novellen ist das Mietrechtsgesetz in seinen Grundzügen ein Schutzrecht für die MieterInnenseite. Doch hier ist Vorsicht geboten: Viele Regelungen greifen nur dann, wenn du einen Mietvertrag mit einem/-r gewerblichenVertragspartnerIn abschließt.
Welche Kosten fallen bei Abschluss eines Mietvertrages an?
Welche laufenden Wohnkosten fallen an und wie hoch dürfen sie sein?
Wann ist es möglich zu kündigen bzw. was ist bei einer Kündigung zu beachten?
Was ist ein Mietvertrag?
Ein Mietvertrag ist eine Vereinbarung zwischen einem/-r VermieterIn und einem/-r Wohnungssuchenden. Der Mietvertrag unterliegt grundsätzlich der Vertragsfreiheit und kann schriftlich wie mündlich abgeschlossen werden. Befristungen (dh. Das Eingehen eines Mietverhältnisses auf eine nicht unbestimmte Zeit) müssen jedoch schriftlich fixiert werden.
Wenn der/die HauptmieterIn ihrerseits/seinerseits einen Mietvertrag mit einem/r weiteren Wohnungssuchenden eingeht, so liegt ein Untermietvertrag vor.
ACHTUNG: In den meisten Mietverträgen ist ein Untermietsverbot enthalten – dies gilt allerdings laut § 11 MRG nur in bestimmten Fällen (zB wenn es mehr UntermieterInnen als Räume in der Wohnung gibt, oder der/die HauptmieterIn die Wohnung komplett und auf Dauer verlässt). Im Normalfall kannst du eine Wohnung oder ein WG-Zimmer zumindest während eines Auslandssemesters – trotz Untermietsverbot – problemlos untervermieten.
Kosten beim Abschluss des Mietvertrages
Beim Abschluss eines Mietvertrages fallen (unter Umständen) bestimmte finanzielle Belastungen an, und zwar:
Vergebührung des Mietvertrages
Schriftliche Mietverträge unterliegen der Gebührenpflicht.In der Praxis hat sich durchgesetzt, dass diese Gebührenpflicht zur Gänze auf die MieterInnen überwälzt wird. Wird keine Regelung getroffen, müssen VermieterIn und MieterIn die Gebühr gemeinsam entrichten.
Die Vergebührung beträgt bei unbefristeten Mietverträgen und bei befristeten Mietverträgen über 3 Jahre 1% des dreifachen Bruttojahresmietzinses, bei Verträgen mit kürzerer Laufzeit 1% des Bruttomietzinses für die gesamte Vertragsdauer.
Kaution
Üblicherweise wird bei der Mietvertragsunterzeichnung die Zahlung einer Kaution in einer Höhe von meist 3 Bruttomonatsmieten gefordert, es gibt allerdings keine gesetzliche Regelung dafür. Diese wird nach dem Ende des Mietverhältnisses wieder zurückgezahlt. Bei einem Rückstand der Mietzahlung kann die Kaution einbehalten werden, ebenso wenn die Wohnung in einem schlechteren Zustand zurückgegeben wird.
WICHTIG: Gewöhnliche Abnutzungserscheinungen hat - sofern vertraglich nicht anders vereinbart – der/die VermieterIn zu tragen. Insbesondere bei möblierten Wohnungen ist es ratsam den Zustand der übernommenen Stücke zu kontrollieren und wenn nötig Fotos anzufertigen.
Ablöse
Ablösen sind einmalige Zahlungen, die sehr oft unzulässig sind. Wer eine Ablöse leistet, sollte sich auf jeden Fall die Übergabe des Geldes quittieren lassen. Außerdem ist es ratsam, eine/n ZeugIn zur Übergabe mitzunehmen. Jede Ablöse, für die keine gleichwertige Gegenleistung geboten wird, ist unzulässig. Zum Beispiel kommt es vor, dass eine Ablöse gezahlt werden soll, bloß um die Wohnung überhaupt zur Miete zu bekommen.
Solche Zahlungen, egal an wen sie geleistet wurden, können innerhalb von zehn Jahren zurückgefordert werden. Im Streitfall sind die Bezirksgerichte bzw. die Schlichtungsstelle zuständig. Wichtig ist, dass eine verbotene Ablöse natürlich auch nicht von dem/der NachmieterIn eingefordert werden kann.
MaklerInnenprovision
Wurde der Vertragsabschluss durch eine/n MaklerIn vermittelt, so ist diese/r berechtigt eine Provision zu verrechnen, und zwar in der maximalen Höhe von 1 Bruttomiete bei Mietverträgen bis zu einem Jahr, 2 Bruttomieten bei Mietverträgen bis zu 3 Jahren und 3 Bruttomieten bei längeren Mietverträgen. Auf die Bruttomieten wird dann noch 20% Umsatzsteuer aufgeschlagen.
Wichtig: Die Provision berechnet sich aus der Nettomiete + Betriebskosten. Heizkosten oder die 10%ige Umsatzsteuer auf die Nettomiete dürfen für die Berechnung der Provision nicht herangezogen werden.
Mietvertragserrichtungskosten
Dieser Betrag wird von manchen Hausverwaltungen bei der Mietvertragsaufsetzung verlangt. Da dieser Aufwand bereits in den Betriebskosten abgegolten wird, ist eine solche Forderung verboten, wenn das Haus vor dem 2. Weltkrieg errichtet wurde und der Vertrag durch den/die VermieterIn aufgesetzt wurde.
Laufende Wohnkosten
Der Mietzins setzt sich aus folgenden Komponenten zusammen:
- Hauptmietzins
- Betriebskosten (Müllabfuhr, Grundsteuer, Wasser, Versicherung, etc.)
- Anteil für allfällige besondere Aufwendungen (Aufzug etc.)
- Entgelt für mitvermietete Gegenstände
- 10% Mehrwertsteuer (bzw. 20% bei mitvermieteten Gegenständen)
- Nicht im Mietzins enthalten – jedoch von dem/der MieterIn zu begleichen - sind im Normallfall die Kosten für Strom, Gas und Heizung. Dazu kommen noch eventuelle Haushaltsversicherungen.
Der Mietzins ist in der Regel am 1. jedes Kalendermonats zu entrichten. In den meisten Mietverträgen wird vereinbart, dass der/die MieterIn die Miete pünktlich am ersten des Monats an den/die VermieterIn zu zahlen hat. Das bedeutet, dass am ersten jedes Monats das Geld auf dem Konto des/ der VermieterIn angekommen sein muss. Wenn du den Zins mittels Zahlschein auf das Konto des/der VermieterIn zahlst, musst du sicherstellen, dass die Miete rechtzeitig ankommt. Da die Zahlscheine ein wichtiger Beweis darüber sind, dass du deine Miete gezahlt hast, solltest du sie sorgfältig sammeln und aufbewahren - am besten die ganze Mietdauer hindurch!
Die Höhe des Mietzinses ist von so genannten Kategorien abhängig Es gibt die Kategorien A, B, C, D und D unbrauchbar.
Kategorie A
Mindestens 30m2, es muss ein Zimmer, einen Vorraum, eine Küche oder eine Kochnische, ein WC innen und eine zeitgemäße Badegelegenheit, eine Zentralheizung und Warmwasser geben.
Kategorie B
Es muss ein Zimmer, eine Küche oder Kochnische, Vorraum, WC innen und zeitgemäße Badegelegenheit geben.
Kategorie C
Eine Wohnung im brauchbaren Zustand, eine Wasserentnahmestelle und ein WC innen. Wenn z.B.: das Bad in der Küche ist, wird dies als Kategorie C gewertet.
Kategorie D
Eine Wohnung, die entweder über keine Wasserentnahmestelle oder kein WC im Inneren verfügt. Dies gilt auch, wenn eine dieser Einrichtungen unbrauchbar ist.
Kategorie D unbrauchbar
Dieser Kategorie gehören Kategorie D Wohnungen an, die über unzeitgemäße elektrische Leitungen verfügen.
Für Kategorie D-Wohnungen gelten die Kategoriemietzinsregelungen und es darf auch kein Aufschlag verrechnet werden.
Handelt es sich nicht um eine Wohnung der Kategorie D, wird der Richtwertmietzins zur Berechnung der zulässigen Miethöhe herangezogen. Der Richtwert ist von Bundesland, Lage und Ausstattung der Wohnung abhängig.
Richtwerte gültig bis 31.3.2010
(Euro/m2 und Monat):
- Burgenland 4,31
- Wien 4,73
- Niederösterreich 4,85
- Oberösterreich 5,12
- Kärnten 5,53
- Salzburg 6,53
- Steiermark 6,52
- Tirol 5,77
- Vorarlberg 7,26
Verfügt die Wohnung über bestimmte Annehmlichkeiten, wie zB Balkon, Fahrradabstellraum, Aufzug oder andere Vorteile, können Aufschläge verrechnet werden. Für gute Lagen (Ruhelagen, Anbindung an den öffentlichen Verkehr) können auch bestimmte Aufschläge verrechnet werden. Leider ist die Verrechnung von hohen Aufschlägen durchaus marktüblich, daher entfernen sich die realen Mieten beträchtlich von den Richtwerten.
Wenn es sich um eine B oder C-Wohnung handelt, muss der Richtwert vermindert werden und zwar bei Kategorie B um 25% (also nur 75% der Kategorie A) und bei Kategorie C um 50%.
Bei befristeten Mietverträgen ist jedenfalls ein Befristungsabschlag von 25 % vom Mietzins abzuziehen!
Leider ist die Verrechnung von hohen Aufschlägen durchaus marktüblich, daher entfernen sich die realen Mieten beträchtlich von den Richtwerten, die auch an die Teuerungsraten gebunden sind. Infolge der immensen Teuerungen in den letzten Jahren, bedeutet dies, dass Wohnen immer intensiver zum Kostenfaktor wird.
Deine Miete erscheint dir zu hoch?
In diesen Fällen ist es sehr ratsam eine MieterInnen-Organisation aufzusuchen (zB Mietervereinigung, MieterInnen-Initiative) und dich beraten zu lassen. In sehr vielen Fällen werden überhöhte Mieten verlangt. Die VermieterInnen wissen sehr gut darüber Bescheid und riskieren bewusst, geklagt zu werden. Meistens kommen sie gut weg, weil sich die MieterInnen entweder nicht trauen zu klagen, oder nicht informiert sind.
Kündigung
Kündigungsschutz
Dein Mietvertrag kann nicht einfach vor Ablauf der ausgemachten Fristen gekündigt werden, sondern nur bei Eintreten bestimmter gesetzlicher Kündigungsgründe, Diese sind:
- Nichtbenützung der Wohnung
- Gänzliche Untervermietung
- Untervermietung gegen ein übermäßiges Entgelt
- Tod der/des Hauptmieters/Hauptmieterin
- Nichtbezahlung der Miete (ab einem Rückstand von 8 Tagen, die Kündigung ist aber abzuweisen, wenn die Miete bis zum Ende der Gerichtsverhandlung erster Instanz bezahlt ist)
- Nachteiliger Gebrauch des Mietgegenstandes (zB grobe Vernachlässigung, Verwendung für strafbare Handlungen)
- Eigenbedarf des/der VermieterIn nach gerichtlicher Prüfung
- Baubehördliche Bewilligung zum Abbruch eines Hauses (in diesem Fall muss eine Ersatzwohnung beschafft werden)
- Verhinderung der Verbesserung einer Kategorie-D-Wohnung
Kündigungsfristen
Unbefristete Mietverträge können jederzeit, meist mit der normalen, gesetzlichen Kündigungsfrist von einem Monat aufgekündigt werden. Allerdings ist zu beachten, dass eventuell im Mietvertrag vereinbarte, andere Kündigungszeiten (3 oder 6 Monate) ebenso bindend sind.
Bei befristeten Verträgen sind beide Seiten eines solchen Vertrages an den Endtermin gebunden. Gilt das Mietrechtsgesetz (MRG) kannst du als MieterIn das befristete Mietverhältnis nach Ablauf eines Jahres, danach jederzeit, unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten, jeweils zum Letzten eines Monats aufzukündigen.
Vorsicht: Gilt das MRG nicht, so gibt es kein gesetzliches Kündigungsrecht und es muss im Mietvertrag ausverhandelt werden.
Hervorzuheben ist, dass es Befristungen nur geben kann, wenn diese schriftlich vereinbart worden sind, ansonsten handelt es sich rechtlich um unbefristete Mietverträge – somit sind mündliche Verträge immer unbefristete. Darüber hinaus berechtigt eine Befristung in jedem Fall zum 25%igen Abschlag auf den Mietzins.
